Inquilines resueltes del sur de Minneapolis lucharon por reparaciones en su edificio de apartamentos: dentro de un caso de "rent escrow"
*Este artículo fue escrito en inglés por Ava Kian y Kyle Stokes de MinnPost. Puede leer el artículo en inglés aquí.
Guillermo Jimenez Morales sacude su llave en la cerradura de su edificio de apartamentos en el sur de Minneapolis. Desde entonces, el dueño de la propiedad ha instalado un sistema de entrada de llave.
Foto de MinnPost por Kyle Stokes
Guillermo Jimenez Morales levantó la vista hacia su techo desigual, señalando lo que dijo que eran señales reveladoras —capas de chasquido, los diferentes tonos de pintura— de que el techo de su edificio de apartamentos gotea.
"Cuando llueve, tenemos bolsas de agua", dijo Jiménez Morales, de 55 años, antes de señalar el piso de la sala de estar de la unidad del sur de Minneapolis. "Pusimos cubos aquí, aquí y aquí".
Dijo que también había fugas en la cocina y en el armario, donde se había formado moho. La puerta principal y las ventanas estaban dañadas. En el baño, el inodoro, los grifos y el piso todos tenían problemas. En el invierno, Jiménez Morales dijo que él y su compañero de cuarto temblaban cuando la calefacción no funcionaba.
Jiménez Morales dijo que este era el estado de su apartamento a finales de 2021, y en ese momento, sus vecines también estaban teniendo problemas. Aparte de las reparaciones incompletas en sus propias unidades, les inquilines se quejaron de la mala seguridad en el edificio de 12 unidades en el barrio Phillips de Minneapolis. Les intruses, incluidas las personas que aparentemente no estaban alojadas, a veces se colaban y dormían en el hueco de la escalera. Una vez encontraron heces humanas en las paredes del hueco de las escaleras.
Hasta la primavera de 2022, les inspectores de la ciudad emitieron una serie de órdenes correctivas. En ese momento, les representantes del dueño del edificio, Lion Rock Properties, sostuvieron que respondieron de manera oportuna. Un representante de Lion Rock Properties no concedió la solicitud de MinnPost para una entrevista sobre el caso.
En cualquier caso, les inquilines sintieron que los dueños todavía estaban arrastrando los pies.
"Todo lo que estoy diciendo es que el dueño debe venir y hacer estas reparaciones", dijo Jiménez Morales recientemente a través de un intérprete.
Les inquilines estaban tan hartos que lanzaron una huelga de renta en mayo de 2022. Pero les inquilines también estuvieron en contacto con les organizadores del grupo de defensa Inquilinxs Unidxs por Justicia —o, en inglés, United Renters for Justice— que temían que no pagar la renta pondría a les inquilines en riesgo de ser desalojades.
"Queríamos asegurarnos de que la gente estuviera segura y seguir presionando al dueño para que solucionara especialmente los [problemas] de seguridad", dijo Edaín Altamirano, una organizadora del grupo.
Así que les organizadores conectaron a les inquilines con grupos de asistencia legal que llegaron a un nuevo recurso legal para resolver la disputa: un reclamo de "rent escrow".
¿Qué es el rent escrow?
Presentar un reclamo de rent escrow es una ruta legal que les inquilinos pueden tomar para resolver disputas con sus dueños sobre problemas de reparación en su hogar.
En los casos de derechos de les inquilines que involucran casos de rent escrow, los tribunales pueden ordenar a los dueños que hagan reparaciones a una unidad. Hasta que se hagan esas reparaciones, ya sea el tribunal o un tercero recogerá el alquiler de los inquilinos, manteniéndolo en rent escrow (de ahí el nombre) y liberando el dinero al dueño al finalizar el trabajo.
“Pueden ser reparaciones, pueden ser plagas, pueden ser violaciones a la privacidad, básicamente cualquier cosa que afecte el uso y disfrute de esa propiedad”, dijo Mary Kaczorek, abogada de vivienda administradora de Mid-Minnesota Legal Aid.
Los estatutos de rent escrow de Minnesota establecen un procedimiento legal “simplificado” en el que les inquilines pueden presentar una reclamación sin la ayuda de un abogado. En otros tipos más complejos de casos de propiedad de renta, como una acción de reparación para inquilines, les jueces también pueden ordenar a les inquilines que paguen la renta en rent escrow hasta que el dueño cumpla con los términos de un acuerdo.
El proceso ha estado en la ley de Minnesota desde 1989, cuando les defensores estaban presionando para crear un camino claro para que les inquilines plantearan preocupaciones sobre las condiciones de vida y las reparaciones incompletas con sus dueños.
“No había nada que ayudara a les inquilines que fuera algo práctico y factible”, dijo Kit Hadley, un defensor de los derechos de les inquilines y ex comisionada de la Agencia de Financiamiento de la Vivienda de Minnesota de 1994 a 2002. “Eso es terrible, no poder abordar los problemas de las malas condiciones de la vivienda antes de ser desalojade”.
Volviendo a los años setenta, les defensores esperaban aprobar una póliza conocida como “reparar y deducir”, que habría permitido a les inquilines hacer reparaciones y deducir la cantidad de su renta. Pero les defensores de los derechos de les inquilines no pudieron reunir los votos en la Legislatura. Después de que la idea fracasara de nuevo a principios de los ochenta, Hadley dijo que les defensores buscaron una alternativa.
“¿Qué podríamos proponer que podría conseguir suficiente gente que abordaría algunos de los problemas planteados por los dueños?” Hadley recordó. “El mal estado de la vivienda y la ineficacia de los remedios fue un gran problema”.
Flora Domínguez, a la izquierda, de pie en la parte superior de la escalera de un edificio del sur de Minneapolis donde ayudó a organizar a les inquilines – incluyendo a Guillermo Jimenez Morales, abajo a la derecha – para el grupo de defensa, Inquilinxs Unidxs por Justicia.
Foto de MinnPost por Kyle Stokes
En 1989, fue el compromiso que encontraron. En lugar de permitir que les inquilines decidan unilateralmente deducir los montos de reparación de su pago de renta, un tribunal de vivienda esencialmente intervendría para mediar.
“Fue considerado un gran paso adelante en ese momento”, dijo Hadley.
Según los registros judiciales, les inquilines presentaron 406 casos de rent escrow en todo Minnesota en 2022, que ya superaban el número de casos de rent escrow presentados en el año anterior a la pandemia. Sigue siendo una ruta legal relativamente oscura; en comparación, los tribunales manejaron más de 22,000 casos de desalojo en 2022.
¿Cuántas reclamaciones de rent escrow están manejado por los tribunales de Minnesota cada año?
*¿Cuántas reclamaciones de rent escrow están manejado por los tribunales de Minnesota cada año?
Un escenario de rent escrow impulsado por un inquiline comienza con una carta escrita al dueño describiendo los problemas que quieren que se solucionen, dijo Kaczorek. El dueño tiene entonces 14 días para hacer esas reparaciones. Si no lo hacen, el estatuto estatal dice que les inquilines pueden ir a la corte y poner su renta en “rent escrow” con un intermediarie.
En un comunicado, la Asociación de Viviendas Múltiples de Minnesota (Minnesota Multi Housing Association), que aboga por los dueños en asuntos de políticas estatales, dijo que el sistema “proporciona un proceso neutral y confiable para les inquilines y administradores de propiedades para resolver disputas de reparación”, dice el comunicado.
En muchos casos, ese período de 14 días es probablemente suficiente para que los dueños aborden los problemas: “El número relativamente pequeño de casos anuales”, continuó la declaración de la Asociación de Viviendas Múltiples de Minnesota, “indica que la mayoría de las disputas se resuelven mucho antes de que el tribunal tenga que involucrarse”.
Les inspectores de la ciudad también pueden activar un caso de rent escrow ordenando a un dueño que complete una reparación antes de una fecha límite. Si el dueño no cumple con ese plazo, les inquilines también pueden presentar un caso de rent escrow.
Bajo la ley estatal, les inquilines no pueden ser desalojades por llamar a un inspector, exigir reparaciones o presentar un reclamo de rent escrow, pero en su trabajo en Mid-Minnesota Legal Aid, Kaczorek dijo que con frecuencia se encuentra con inquilines que dudan en llamar a un abogado por temor a represalias.
“Son las personas que por lo general están en mayor riesgo de inestabilidad de la vivienda. Personas de comunidades históricamente marginadas, ya sea que obtengan beneficios públicos, tal vez tengan hijes pequeñes, tal vez sea un problema de estatus migratorio, tal vez tengan un dominio limitado del inglés, tal vez tengan una discapacidad”, dijo Kaczorek. “Hay tantas razones por las que la gente vacila … causar problemas con su dueño.”
El poder de rent escrow, dijo Kaczorek, es que el tribunal ordena al dueño que tome medidas, dando a les inquilines una forma de obtener responsabilidad de su dueño.
También existe la posibilidad de que un tribunal pueda penalizar al dueño de la propiedad por las condiciones de vida en la unidad devolviendo parte de la renta en rent escrow a les inquilines, o ordenando un descuento en su renta futura. El proceso para determinar cuánto deben recibir les inquilines a través de estas “reducciones de renta” no siempre es sencillo.
“El análisis es “¿Cuál es el efecto en la capacidad de alguien para usar y disfrutar de su hogar?” Eso significa cosas diferentes para diferentes personas”, dijo Kaczorek. “Puede ser bastante subjetivo, y eso podría ser realmente frustrante, especialmente para las personas que están tomando decisiones que no sean inquilines o no hayan sido inquilines durante mucho tiempo”.
En los casos de rent escrow, ambas partes acuerdan un acuerdo que describe lo que debe ser fijado. Si bien el proceso da a los dueños plazos para cumplir, los casos de rent escrow también dan a los dueños flexibilidad para hacer los cambios de la manera que consideren conveniente.
“Cuando presentas esos casos, recibes una orden judicial que dice, ‘Dueño, tienes que arreglar estas cosas y tienes que arreglarlas para esta fecha”, dijo Kaczorek. “Y si no lo haces, entonces estás violando una orden judicial”.
Lo que sucedió en el caso de inquilines del sur de Minneapolis
El caso de rent escrow de Jimenez Morales, que presentó a mediados de agosto de 2022, era inusual para un caso de rent escrow en varios aspectos. Para empezar, el árbitro del tribunal de vivienda acordó consolidar su caso con les otres 10 inquilines de su edificio.
El proceso de rent escrow está diseñado para permitir a les inquilines presentar sus casos sin necesidad de representación legal, pero Jiménez Morales también lo presentó con la ayuda de una abogada, Julia Zwak de Mid-Minnesota Legal Aid.
El caso era complejo porque les inquilines tenían problemas individuales en su unidad, pero también problemas comunes en todo el edificio, dijo Zwak. Ambos grupos acordaron perseguir la mediación formal, lo que agregó otro paso que no siempre es necesario para los casos de rent escrow.
Guillermo Jimenez Morales examinando la puerta de su apartamento al sur de Minneapolis. El dueño del edificio recientemente llevó a cabo reparaciones a la puerta e hizo una amplia gama de otros arreglos a la unidad, cumpliendo con un acuerdo supervisado por la corte en un caso de “renta escrow”.
Foto de MinnPost por Kyle Stokes
En noviembre de 2022, les inquilines y su dueño llegaron a un acuerdo de acuerdo. En él, el dueño acordó remediar “todos los problemas de habitabilidad” que les inquilines habían identificado en su queja al traer el control de plagas, reparar el techo, abordar los problemas de moho, reemplazar muchas de las ventanas del edificio y hacer mejoras de seguridad. Durante seis meses, les inquilines obtendrían un descuento de $300 en su renta.
Las dos partes también acordaron traer a un administrador como un tercero neutral que recaudaría los pagos de renta de les inquilines e inspeccionará las reparaciones para asegurarse de que el dueño las completara de una manera “laboral”.
Ese término — “trabajador” — aparece en el acuerdo como el estándar para el cual el tribunal estaba sosteniendo al dueño. Como escribió el tribunal, las reparaciones “competentes y hábiles, pero no pendientes” serían suficientes para satisfacer el acuerdo.
El término “trabajador” también fue central para la próxima lucha dentro del caso.
A mediados de abril de 2023, el administrador estaba satisfecho de que el dueño había cumplido con los términos del acuerdo, pero Jiménez Morales y otres cuatro inquilines no estaban de acuerdo. Le dijeron a la corte que Lion Rock Properties aún tenía que completar una larga lista de reparaciones, incluyendo la instalación de un sistema de entrada con llave que mantendría fuera a les intruses. También argumentaron que el trabajo que el dueño había hecho para eliminar el moho de las unidades – incluso en el apartamento de Jimenez Morales – fue superficial.
Las objeciones de les inquilines desencadenaron un breve juicio. Un abogado de Lion Rock Properties respondió que sus clientes habían "ido más allá de” los requisitos del acuerdo de conciliación.
La insatisfacción de les inquilines “no probó que el trabajo no se completó o que las reparaciones no se completaron en el estándar de trabajo”, argumentó la abogada Bridget Brine en una presentación en mayo. “Les [inquilines] simplemente no estaban de acuerdo con la manera o el método de las reparaciones y la cantidad de tiempo que se tardó en completarlas”.
En junio, la funcionaria judicial que decidió el caso, no una juez, sino una árbitra, Tiffany Sedillos, emitió un fallo que validó varias de las objeciones de les inquilines, incluyendo sus preocupaciones de que el dueño no había instalado un sistema de seguridad. Sedillos dictaminó que parte de la remediación del moho también estaba incompleta, aunque el árbitro no pidió a Lion Rock que retirara las paredes y el techo, como había recomendado un inspector de moho contratado por les inquilines.
“Esa es una caída de los estatutos de rent escrow en general … un inquiline no puede necesariamente dictar los medios de reparación si identifica el problema y un dueño lo arregla – ya sea de la manera en que el inquiline lo hubiera arreglado, no depende realmente del inquiline hacer esa llamada siempre y cuando el problema se resuelva, al menos por el momento”, dijo Zwak.
Sedillos también ordenó al dueño que arreglara el techo de Jimenez Morales para que “las áreas arregladas que fueron dañadas por el agua [resulte] en superficies planas que son indistinguibles de las áreas dañadas por el agua alrededor de las reparaciones”.
El acuerdo funcionó en beneficio de les inquilines, porque esos acuerdos anteriores tenían alguna verborrea que el dueño aceptó. Por ejemplo, en el acuerdo, el dueño acordó implementar la recomendación de un especialista en prevención de delitos que les inquilines llamaron para evaluar la propiedad, dijo Zwak.
“En el acuerdo, el dueño acordó implementar la recomendación. Creo que eso fue más allá de lo que el tribunal podría haber otorgado en una orden posterior al juicio”, dijo Zwak. “Creo que lo mejor de la mediación es que podríamos obtener resultados que no anticipo que la corte habría otorgado en una orden después del juicio.”
La promesa y las dificultades del proceso de rent escrow
En general, el balance de la decisión del árbitro se puso del lado de les inquilines. Pero para Jimenez Morales había algo hueco en la victoria. El dueño completó la lista de verificación de los cambios, pero no siempre ocurrió de la manera que les inquilines querían.
Por ejemplo, Jimenez Morales estaba particularmente preocupado de que no había suficiente iluminación en el lado del edificio, lo que muches inquilines consideraron que era un problema de seguridad. Le habían pedido al dueño que instalara luces en ese lado del edificio para iluminar el lado que mira a la calle.
"Si yo viniera del trabajo y un ladrón se me acercara, no podría verlo", dijo Jiménez Morales. "Y cuando no ven luces, saben que yo no podré verlas".
El dueño instaló luces, pero solo frente a la entrada frontal del edificio y al estacionamiento en la parte trasera, no al lado del edificio que les preocupaba a les inquilines, que también está cerca de una calle muy transitada.
Jimenez Morales no quería que el caso terminara. Pero al hablar con Zwak, él y les otres inquilines decidieron que esta resolución podría ser el mejor resultado que podrían obtener.
El amigo y vecino de hace mucho tiempo de Jimenez Morales, Jose Ramirez, dijo que si bien tanto su unidad como el edificio en su conjunto han mejorado desde el inicio del caso, todavía ve problemas considerables.
"Hicieron muchas reparaciones, como que hay más seguridad en la puerta", dijo Ramirez a través de un intérprete. "Todavía hay muchos cambios que se necesitan".
Para Zwak, la característica única de este caso, con varies inquilines agrupades, también creó el desafío de poner a les inquilines en la misma página.
“El concepto de representación conjunta… Requería el consenso de nuestres inquilines para tomar cualquier decisión a lo largo del camino”, dijo Zwak. “Así que si estábamos tratando de hacer que todes dijeran “OK, estamos de acuerdo en que las puertas son seguras, o estamos de acuerdo en que la valla es apropiada”, eso requería que todes se subieran a bordo. No podemos simplemente hablar en su nombre sin consultar con todes.”
"Cuando trabajas en un grupo, creo que agrega mucho poder y apalancamiento, pero también hay tiempo involucrado con eso".
Zwak enfatizó que admiraba la tenacidad mostrada por Jimenez Morales y les otres inquilines organizados por Inquilinxs Unidxs, pero les organizadores del grupo también dijeron que les inquilines se enfrentaron a una subida arriba.
Guillermo Jimenez Morales, a la derecha, mirando hacia el techo de su apartamento en el sur de Minneapolis, que dijo que se filtró en el pasado. El dueño del edificio recientemente llevó a cabo reparaciones, cumpliendo con un acuerdo supervisado por la corte. También se muestra Maria Bertrand, izquierda, con el grupo de defensa Inquilinxs Unidxs por Justicia (United Renters for Justice).
Foto de MinnPost por Kyle Stokes
“Les inquilines tenían que probar mucho”, dijo Altamirano. “Esa es la parte del proceso que no ayuda a suficientes personas. Es como, ¿por qué tengo que estar casi en peligro, o mi familia enferma, o alguien trata de matarme, [para la corte] para decir que el dueño necesita atender esto? Nos gustaría animar a la gente a ir a la corte para hablar de su verdad”.
Vanessa del Campo, otra organizadora de Inquilinxs Unidxs, dijo que también sintió que el acuerdo no necesariamente cambió el problema: Que el dueño de la propiedad no está abordando las preocupaciones de reparación de manera proactiva.
“Lo que realmente no hemos visto es una solución donde el dueño sigue adelante”, dijo del Campo a través de un intérprete. “Les inquilines tienen que vivir en condiciones muy pobres y esperar una solución”. (El dueño no devolvió las solicitudes de entrevista de MinnPost.)
Hay razones por las que los dueños a veces no completan las reparaciones tan rápido como esperarían les inquilines. Kaczorek dijo que los dueños con frecuencia se quejan de los problemas de la cadena de suministro como una razón por la que las piezas necesarias no llegan. También a veces luchan por encontrar contratistas u otros trabajadores calificados para llevar a cabo realmente las reparaciones.
A lo largo de su experiencia con casos rent escrow, Kaczorek se ha molestado por la forma en que se determina la reducción de renta. Ella siente que muchas veces el tribunal de vivienda le dará a los dueños demasiado crédito por sus esfuerzos para solucionar un problema, y utilizará los esfuerzos del dueño para negarles a les inquilines un descuento en la renta.
“Nos encanta cuando los dueños realmente se apresuran y tratan de hacer las cosas bien rápidamente para sus inquilines, pero ese no es el estándar que el estatuto contempla sobre qué tipo de reducción deben obtener les inquilines”, dijo Zwak. “Si un dueño no proporciona calefacción durante medio mes, pero es porque falta la parte y aquí no hay nada que puedan hacer al respecto, y han llamado y han hecho todo lo que pueden, al final del día, ese inquiline todavía estaba sin calefacción, por lo que deberían recuperar la cantidad de reducción de la renta basándose exclusivamente en su capacidad para usar y disfrutar de su hogar".
Jiménez Morales y les otres inquilines recibieron ciertos montos de reducción, aunque argumentan que no reflejó el impacto que su inestable situación de vivienda tuvo en sus vidas.
Zwak dijo que vivir en las unidades durante las reparaciones en curso fue un desafío para les inquilines. Del total de seis casos de rent escrow, dos hogares optaron por mudarse durante el proceso.
“Creo que el mayor impacto habría sido todo el trabajo de reparación que se estaba realizando en sus unidades. Especialmente porque algo de esto tuvo que ser rehecho después, se hizo de una manera casual, menos que perfecta. Creo que los aspectos legales fueron, con suerte, menos intrusivos que las reparaciones reales hechas en su unidad, lo que es intrusivo para cualquiera, pero creo que en este caso probablemente terminó siendo bastante para elles”, dijo Zwak.
Jimenez Morales se quedó. Incluso a través de las dificultades, no ha contemplado mudarse de la unidad donde ha vivido durante 14 años. Le gusta el barrio y la proximidad de su edificio al tránsito y las tiendas de comestibles en Lake Street.
Dijo que aprendió que el proceso requiere paciencia y atención constante. Al final, no funcionó al 100 % de la manera que esperaba.
“La corte no siempre te da lo que te mereces”, dijo Jimenez Morales.